2025. július 1. napján hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény, mely alapjaiban változtathatja meg az ingatlanok értékesítésének gyakorlatát. A helyi önazonossági törvény ugyanis olyan szabályozási lehetőséget ad a helyi önkormányzatok kezébe, mellyel az adott településre beköltözés korlátozható, feltételekhez köthető, a lakcím létesítése megtiltható vagy feltételhez köthető. Budapesten a kerületi önkormányzatok jogosultsága lesz a szabályozás megalkotása.
Mit jelent ez pontosan?
A törvény szerint egy település önkormányzata (Budapesten a kerület) dönthet úgy, hogy csak bizonyos feltételek mellett engedi meg új lakcím bejelentését, vagy az ott található ingatlanok megvásárlását.
Ez főként azokat érinti, akik nem laknak jelenleg az adott településen, és ott nem rendelkeznek ingatlannal sem – őket nevezi a törvény „betelepülőnek”.
A törvény mentességi eseteket is határoz meg, tipikus kivételi esetek:
- a betelepülőnek van az adott településen olyan hozzátartozója, aki ott él vagy ingatlanja van ott,
- a betelepülő onnan származik,
- a betelepülő munkát vállal a településen,
- a betelepülő ott tanul,
- a betelepülő állami lakástámogatással vásárol ott ingatlant.
A mentességi esetekben nem vonatkoznak a betelepülőre a tilalmak, korlátozások. A mentességi eseteket az önkormányzatok majd rendeleteikben tovább bővíthetik.
Milyen eszközökkel léphetnek fel az önkormányzatok a betelepülés ellen?
Az önkormányzatok kétféle módon korlátozhatják a beköltözést:
- Betelepülő általi ingatlanvásárlásnál elővásárlási jog biztosítása
Ha valaki ingatlant szeretne vásárolni betelepülőként egy településen, akkor a törvény szerint elővásárlásra jogosultak megelőzhetik őt a vásárlásban. Az elővásárlási jog gyakorlásánál az alábbi sorrend érvényesül:
- az önkormányzat vagy az általa kijelölt többségi önkormányzati tulajdonban álló gazdasági társaság,
- az ingatlannal szomszédos ingatlan legalább öt éve fennálló tulajdonosa (azon belül is előbb a lakóhellyel rendelkezők, majd a tartózkodási hellyel rendelkezők)
- az adott településen legalább öt éve ingatlantulajdonnal rendelkező minden más személy (azon belül is előbb a lakóhellyel rendelkezők, majd a tartózkodási hellyel rendelkezők).
Az elővásárlási jog gyakorlására való felhívást az önkormányzat jegyzője bonyolítja le, az elővásárlásra jogosultaknak 30 napjuk van nyilatkozatuk megtételére.
Mindez tehát azt jelenti, hogy betelepülő ingatlanvásárlása esetén több mint egy hónapig is eltarthat, mire kiderül, valóban megszerezheti-e a vevő az ingatlant.
- Lakcímbejelentésnél tilalom, feltételhez kötött önkormányzati engedély vagy betelepülési hozzájárulás
Az önkormányzat előírhatja, hogy egy betelepülő
- nem jelenthet be ott (állandó vagy ideiglenes) lakcímet,
- csak feltételhez kötötten jelenthet be ott (állandó vagy ideiglenes) lakcímet,
- betelepülési hozzájárulást köteles fizetni.
Fontos, hogyha a betelepülő nem tartja be a beköltözést korlátozó szabályokat, az adásvételi szerződés semmis lehet, a bejelentett lakcím törölhetővé válik, továbbá bírság is kiszabható.
Mielőtt tehát ingatlant venne és költözne, nézzen utána az adott település (vagy Budapesten a kerület) szabályainak, tájékozódjon, hogy milyen feltételek vagy korlátozások vonatkoznak a betelepülőkre.
2025. augusztus 1. napján hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény jogvédelmi eszközeinek alkalmazására vonatkozó szabályokról szóló 240/2025. (VII. 31.) Kormányrendelet.
A kormányrendelet elsősorban a betelepülő általi ingatlanvásárlásnál előírható elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó részletszabályokat állapítja meg. Betelepülő ingatlanvásárlása során, elővásárlási jog biztosítása esetén több mint 50 napig is eltarthat annak tisztázása, hogy a vevő tulajdont szerezhet-e.
Az elővásárlási jog gyakorlása az alábbiak szerint történik:
- Az eladó kérelme
Az eladó küldi meg az önkormányzat jegyzőjének az adásvételi szerződést a kormányrendelet 1. számú mellékletében meghatározott tartalmú kérelemmel. A kérelem a digitális államról szóló törvény szerinti elektronikus úton, postai úton, személyesen vagy az önkormányzati rendeletben meghatározott más módon nyújtható be, a kérelem díjmentes. Hiánytalanul kell előkészíteni az adásvételi szerződést és a kérelmet, amennyiben ugyanis azok bármelyike a szükséges adatokat nem tartalmazza, a jegyző a kérelmezőnek – a szükséges adatok megjelölésével – visszaküldi az adásvételi szerződést. Az eladó a kérelmét az adásvételi szerződés kifüggesztéséig vonhatja vissza.
- Az adásvételi szerződés közlése
A jegyző a hiánytalan eladói kérelem beérkezését követő 8 napon belül az adásvételi szerződésen felismerhetetlenné teszi a kormányrendeletben meghatározott adatokat, majd az adásvételi szerződést haladéktalanul közli az önkormányzattal, mint elsődlegesen elővásárlásra jogosulttal.
A jegyző az adásvételi szerződés anonimizálását követő 8 napon belül azonosítja a másodlagosan elővásárlásra jogosult kört, azaz az ingatlannal szomszédos ingatlantulajdonosokat, majd haladéktalanul közli az adásvételi szerződést velük. Az adásvételi szerződést a jegyző a szomszédos ingatlantulajdonosokkal postai úton, a tulajdoni lap szerinti címre küldi meg. Javasolt emiatt az ingatlantulajdonosoknak ellenőrizni, hogy helyes-e a tulajdoni lapon szereplő lakcím.
A jegyző a további elővásárlásra jogosultakkal, azaz a településen ingatlantulajdonnal rendelkezőkkel az adásvételi szerződést hirdetményi úton közli. A hirdetményi közlés a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára való kifüggesztést jelenti. Az önkormányzat döntése alapján továbbá a hivatalos honlapon maga az adásvételi szerződés és a hirdetményi közlésről tájékoztató tehető közzé.
- Az elővásárlási jog gyakorlása
Az elővásárlásra jogosultnak a közlést vagy a szerződés hirdetményi úton történő közzétételét követő naptól számítva 30 napos jogvesztő határideje van az adásvételi szerződésre elfogadó nyilatkozatot tenni.
- Az elővásárlás lezárása
A jegyző az adásvételi szerződést az elővásárlási joggyakorlási határidő utolsó napját követő munkanapon veszi le a hirdetőtábláról. A jegyző az adásvételi szerződést és az elővásárlásra jogosultak esetlegesen érkezett jognyilatkozatait iratjegyzékkel együtt küldi meg az eladónak. Az ezt követő ingatlan-nyilvántartási eljárás során az iratjegyzék az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek igazolására felhasználható.
A kormányrendelet alapján a kormányhivatal a lakcímbejelentési eljárás során vizsgálja, hogy az adott településen van-e a betelepülést korlátozó rendelet, a lakcímlétesítés korlátozása esetén a lakcímbejelentéshez szükséges lesz az önkormányzati hozzájárulás igazolása.
A kormányrendelet meghatározza továbbá a törvény szerinti mentességi esetek igazolásának módjait is, általánosságban kiemelhető, hogy hatósági bizonyítvány, igazolvány vagy nyilvántartás adata, továbbá bármely olyan okirat igazolhatja a mentesség fennállását, amely alkalmas annak alátámasztására. A közhiteles nyilvántartásból megismerhető adat beszerzéséről a jegyzőnek hivatalból gondoskodnia kell.
Betelepülés esetén tehát elsődlegesen arról kell meggyőződni, hogy az adott településen van-e hatályban betelepülést korlátozó önkormányzati rendelet. Ennek feltárását megkönnyíti a kormányrendelet, hiszen előírja:
- a jegyzőnek gondoskodnia kell az önkormányzati rendelet közzétételéről a Nemzeti Jogszabálytárban,
- továbbá az önkormányzatnak a honlapján közérthető tájékoztatást kell nyújtania a bevezetett jogvédelmi eszközökről, valamint az azokra vonatkozó szabályokról és a betelepülés feltételeiről.
Amennyiben az önkormányzat alkotott a betelepülőkre vonatkozó önkormányzati rendeletet, költözés vagy ingatlanvásárlás előtt mindenképpen szükséges a vonatkozó korlátokat megismerni és annak megfelelően eljárni.
Photo by Tom Fisk: https://www.pexels.com/photo/aerial-view-of-sheds-1081899/